경매와 공매

요즘처럼 부동산시장이 침체되어 있는 시기가 되면 경매나 공매 쪽으로 사람들의 관심이 가기 시작합니다. 경매는 상품을 파는 쪽이나 사는 쪽이 특정한 장소에서 가격을 순차적으로 부르게 되고 거래 상대방이 그 가격이 합리적이다고 생각하여 수용하게되면 거래가 성립되는 매매 방식중에 하나입니다.

보통은 응찰자들이 연속적으로 가격을 높여 부르다가 더 높게 부르는 사람이 없고 파는 즉 경매인인 이를 받아들이게 되면 거래가 마감되는 영국식 방법으로 거래되고 있습니다. 나라에서 하는 경매는 강제경매와 임의경매로 나누어지는데 쉽게는 경매절차는 법원에 의해 진행됩니다.

 

경매를 통해 부동산을 사는 경우에는 꼭 챙겨야 할 부분이 명도 책임이 누구에게 있느냐는 것입니다. 명도책임이란 집이나 토지를 법률상의 권리없이 점유하고 있는 사람을 내보내는 책임을 뜻하는 것입니다. 단독주택이나 아파트를 경매 구입할 때 흔히 일어나는 현상이기 때문에 경매를 할 때는 꼭 이것을 챙겨서 진행해야 할 것입니다.

 

가끔씩 유찰 횟수가 많아 감정가보다 아주 싼 가격의 물건을 볼 수 있는데 이런 물건은 대부분 명도책임문제가 수반되는 경우가 많습니다. 세입자가 나가지 않을 때는 소송까지 진행해야 하는데 그런 번거로운 문제가 발생할 뿐아니라 소송비용까지 추가로 들기 때문에 이런 현상이 발생하는 경우가 많습니다. 때에따라 돈 문쩨 뿐만아니라 인간의 감정에 호소하는 일로 인해 경매에서 손을 떼는 경우도 많이 발생합니다. 예를 들자면 경매로 산 집을 찾아가보니 거기에는 집나간 부모대신 아픈 노모가 어린아이 두명을 데리고 살고 입에 겨우 풀칠만 하고 살고 있는 경우가 있을 수 있습니다. 이런 분들이 계시는 집을 샀다고 해서 이분들을 내쫓는 일은 인간적으로 쉽지 않은 일입니다. 인간적으로 마음이 안타까워 얼마간의 돈이라도 주면서 세입자를 내보내게 되면 싸게 입찰받은 경매물건이라도 결국은 싸게 산게 아닐 수 있습니다.

 

또한 유심히 살펴봐야하는 것이 담보에 대한 선순위자가 없는지도 확인해 봐야 합니다. 선순위자가 있는 경우에는 경매를 통해 싸게 부동산을 사게되었다고 하더라도 그 부담을 매수인이 가져가야하기 때문에 돈이 더 드는 경우가 있습니다.

 

공매는 자산관리공사가 수행하는 제도인데 경매보다는 위험부담이 적다는 장점이 있습니다. 자산관리공사에서 진행하는 공매 부동산은 금융기관이 사들인 부실 채권에 딸린 담보 부동산과 은행이나 기업에서 처분하기 위해 맡긴 부동산, 국세청이 압류해 매각을 의뢰한 부동산등이 대상 물건이 됩니다. 이들중 국세청이 압류해 매각을 의뢰한 부동산을 제외하고는 매수자 대신 자산관리공사가 명도 책임이 있게 됩니다. 또한 돈을 지급하는 방법도 법원경매는 대부분 낙찰뒤 한달안에 일시불로 완납해야 하지만 자산관리공사가 진행하는 공매는 계약금으로 10% 지불하고 3년안에 완납하면 문제가 없습니다. 여기에다가 수의계약이 가능한 물건도 종종 발생하기 때문에 평소에 수시로 방문하면서 관심을 기울여야 합니다. 여기에는 국세청이 압류한 물건으로 법률상 행정처분의 성격을 가지고 있기때문에 임대차 현황등 권리 관계 분석에 유의해야 하고 명도책임도 매수자에게 있기 때문에 주의해야 합니다.